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2016年贵阳市房地产价格运行情况分析
日期:2017-02-27 文章来源:价格调查处 浏览次数: 字号:[ ]

  2016年贵阳市房地产价格运行情况分析

  2016年,是供给侧结构性改革的第一年,随着 “三去一降一补”五大任务的落实,贵阳市房地产市场去库存效果显现,扭转了从2014年下半年开始的销量下滑、价格下行的颓势,实现了量价均呈稳中趋升的态势,健康发展的格局正在形成。

  一、2016年贵阳市房地产市场稳中趋升

  (一)贵阳市新建商品住宅销售价格温和上涨

  今年以来,贵阳市新建商品住宅同比价格指数涨幅逐月扩大,呈现上行的趋势。从同比数据来看,2014年1-9月涨幅逐渐收窄;201410月至20161月连续15个月的下跌,其中20156月至最低点下降5.1%20162月止跌为涨,当月同比上涨0.3%,此后涨幅逐步扩大; 12月贵阳市新建商品住宅价格同比上涨5.2%,这是从20147月以来29个月中的最高涨幅。

  从环比数据来看,贵阳市房价环比指数变化平稳,2014年8月最低下降1.5%20164月和9月最高上涨0.7% 12月贵阳市新建商品住宅价格环比上涨0.4%。如图1所示。

  

  图1

  (二)贵阳市二手住宅环比、同比价格稳中有涨。

  从同比数据来看, 2014年10-20161月连续15个月下跌,其中20156月至最低点下降3.2%20162月止跌为涨,当月同比上涨0.7%,此后涨幅逐步扩大,12月贵阳市二手住宅价格同比上涨1.9%,这是从20149月以来27个月中的最高涨幅。

  从环比数据来看,贵阳市房价环比指数波动不大。2014年10月最低下降0.9%201610月最高上涨0.4%12月贵阳市二手住宅价格环比持平。如图2所示。

  

  图2

  (三)贵阳市房地产交易状况继续好转

  受改善性住宅销量比例加大影响,与去年相比,贵阳市新建住宅、二手住宅销量均呈现上升态势。从贵阳市住建局提供的网签数据来看,今年贵阳市新建住宅销售套数78551套,同比上涨12.0%;二手住宅备案14821套,同比上涨9.5%。如图3-1和图3-2所示。

  

  3-1

  

  3-2

  注:表中新建住宅网签套数为根据国家统计局《房地产价格统计报表制度》要求剔除了“三县一市”及廉租房部分数据;二手住宅网签套数为市产权处提供。

  (四)贵阳市在全国70个大中城市中的排名情况

   2016年贵阳市住宅销售价格运行比较平稳,受其他一些城市价格变动大的影响,贵阳在全国70个大中城市排位变化较大,特别是环比排位,最高是1月份第19位,6月份最低第56位;同比排位比较稳定,总体处于中上游水平6-11月位次有所下降。如图4所示。

  

  

                  

  贵阳市与全国70个城市排位情况

   

  新建商品住宅(位)

  二手住宅(位)

  环比

  同比

  环比

  同比

  1

  19

  30

  23

  29

  2

  22

  30

  19

  33

  3

  35

  34

  28

  34

  4

  30

  32

  46

  36

  5

  29

  31

  50

  35

  6

  56

  36

  35

  33

  7

  32

  35

  32

  34

  8

  43

  40

  41

  38

  9

  43

  39

  42

  39

  10

  37

  40

  30

  40

  11

  42

  40

  45

  42

  12

  23

  39

  46

  46

    图4

  (五)去库存成效显现

  大部分房地产企业在去库存方面预期乐观,从调研结果看,90%以上的房企对自家的商品住宅销售持乐观态度,商铺的库存量压力较大。2015年年底,贵阳市去库存化周期为16个月,到今年11月底,贵阳市去库存化周期降为13个月,去库存成效显现。根据贵阳市统计局数据资料显示,11月末,贵阳市商品房待售面积276.85万平方米,同比减少19.5%。其中,住宅待售面积144.85万平方米,同比下降27.1%

二、贵阳市房地产价格影响因素分析

   () 市场政策宽松稳定,利于房地产市场健康发展。

   从去年年初开始,利好政策接连出台。主要政策有:

     1.首套房付20%,而之前普遍是30%; 二套房贷款,如果首套房贷款未结清的,首付比例可以降为30%,之前政策底线是40%;

     2.银行商业贷款年利率4.9%,信誉好的客户享受9折优惠;公积金贷款利率3.25%

   3.营业税改增值税,纳税人少纳税0.7个百分点;

   4.“五改二”政策:满5年免营业税变为满2年免增值税;

   5.不动产登记;产权证和土地证“两证合一”。

  在这样的背景下,房贷、税收优惠力度大。随着利好政策的不断释放,刺激资本积极涌入。这也是2016年以来影响贵阳市房地产市场价量齐升的主要影响因素。

  (二)贵阳市城市特点对购房者有很大吸引力

  一是地域优势,贵阳作为省会城市,首位度优势明显;二是价格优势,贵阳目前的房价在全国省会城市中是最低的,具备上涨空间;三是气候优势,贵阳气候宜人,是全国排名靠前的宜居城市;四是交通优势,贵阳高铁线陆续运行,通往外省更方便、更快捷,轻轨即将运行,贵阳BRT公交线已开始试运行,市内交通更加方便;五是自身发展优势,大数据产业、城市商贸业快速发展,城市吸引力进一步提升。这些因素吸引大量置业者。

三、贵阳市房地产市场制约因素分析

  (一)配套资源对房地产市场的影响过于明显,楼盘周边的商业、教育配套设施对房价的影响越来越大。近年来贵阳市城市建设快速发展,但城市基础设施、公建配套设施滞后,配套能力服务不足,交通拥堵严重,居民的生活、出行不便,孩子上学困难等问题不断涌现,导致消费者购房意愿下降

  (二)楼盘品质不高。主要表现在:一方面是配套设施不完善,特别在绿化、商业、教育和物业等方面。未来房地产市场发展状况是在“精”不在多,改善型住宅将成为发展方向。另一方面贵阳市普遍销售期房,许多楼盘卖房时都在“画饼”,虽销售人员不断强调楼盘后期配套建设,但置业者心存疑虑,只能选择品牌房,结果贵阳市楼市出现两极分化的现象,精品盘越卖越好,小楼盘越卖越差,库存也较多。

  (三)市场因素。许多楼盘建设因拆迁工作不能顺利进行而带来停滞,亟需政府介入;现阶段许多楼盘不支持公积金买房,原因是公积金审核程序慢而导致放款速度滞后3-5月,给房地产市场的流转带来不便和困难。

四、几点建议

  (一)注重基础设施建设和政策制定,两手都要硬。

  一方面合理规划房地产产品结构和区域结构布局,注重学校、医疗、商业、交通等综合配套均衡发展,保障配套建设进度。另一方面根据常住人口及流入人口情况及预测、经济发展状况以及城市规划等综合因素,因地制宜制定相关政策。两手都要硬,做到合理布局,稳定发展,满足大众和城市建设的需要。

  (二)楼盘发展注重客户需求,提高楼盘品质。

  当下,贵阳市房地产市场一些高品质、好地段、轻轨房、学区房越卖越好,销量和价格都体现出明显优势。每月的网签销售靠前的都是优质楼盘,二手销售主要集中在学区和配套成熟的区域。因此,关注客户需求,从购房者的角度思考和解决问题,打造高品质楼盘才能获得客户认可。

  (三)提高政府服务水平,正确引导舆论。

  一方面,政府在拆迁过程中做好服务引导,确保拆迁工作顺利进行;制定公积金发放条款,规范公积金发放流程;另一方面,政府应正确引导舆论。今年以来,受以上海、深圳为首的一线城市和以合肥为首的二线城市房价暴涨影响,市场价格波动频繁,政府应多渠道释疑解惑,合理引导市场预期,避免夸大其词,给大众一注强大的“稳心剂”。同时政府部门应建立权威发布平台,公开房地产市场价量走势情况,促进房地产持续健康发展。

  (四)从源头抓起,有效去库存。

  一是提高商业土地拿地门槛,合理减少商业土地的供应;

  二是适度管制预售,控制楼盘放量速度;

  三是地方政府应加快调整产业结构,增强对外来人口的吸纳能力,同时出台优惠政策,刺激市场需求。

  四是根据住房市场的现实情况,继续扩大旧城拆迁改造的力度,提高货币化安置比例,利用货币化安置打通保障房与商品房之间的通道,引导拆迁户自购商品房,实现住房存量资源的优化配置。

  

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