2016年贵阳市房地产价格运行情况分析
2016年，是供给侧结构性改革的第一年，随着 “三去一降一补”五大任务的落实，贵阳市房地产市场去库存效果显现，扭转了从2014年下半年开始的销量下滑、价格下行的颓势，实现了量价均呈稳中趋升的态势，健康发展的格局正在形成。
一、2016年贵阳市房地产市场稳中趋升
（一）贵阳市新建商品住宅销售价格温和上涨
今年以来，贵阳市新建商品住宅同比价格指数涨幅逐月扩大，呈现上行的趋势。从同比数据来看，2014年1月-9月涨幅逐渐收窄；2014年10月至2016年1月连续15个月的下跌，其中2015年6月至最低点下降5.1%；2016年2月止跌为涨，当月同比上涨0.3%，此后涨幅逐步扩大； 12月贵阳市新建商品住宅价格同比上涨5.2%，这是从2014年7月以来29个月中的最高涨幅。
从环比数据来看，贵阳市房价环比指数变化平稳，2014年8月最低下降1.5%，2016年4月和9月最高上涨0.7%， 12月贵阳市新建商品住宅价格环比上涨0.4%。如图1所示。
图1
（二）贵阳市二手住宅环比、同比价格稳中有涨。
从同比数据来看， 2014年10月-2016年1月连续15个月下跌，其中2015年6月至最低点下降3.2%；2016年2月止跌为涨，当月同比上涨0.7%，此后涨幅逐步扩大，12月贵阳市二手住宅价格同比上涨1.9%，这是从2014年9月以来27个月中的最高涨幅。
从环比数据来看，贵阳市房价环比指数波动不大。2014年10月最低下降0.9%，2016年10月最高上涨0.4%，12月贵阳市二手住宅价格环比持平。如图2所示。
图2
（三）贵阳市房地产交易状况继续好转
受改善性住宅销量比例加大影响，与去年相比，贵阳市新建住宅、二手住宅销量均呈现上升态势。从贵阳市住建局提供的网签数据来看，今年贵阳市新建住宅销售套数78551套，同比上涨12.0%；二手住宅备案14821套，同比上涨9.5%。如图3-1和图3-2所示。
3-1
3-2
注：表中新建住宅网签套数为根据国家统计局《房地产价格统计报表制度》要求剔除了“三县一市”及廉租房部分数据；二手住宅网签套数为市产权处提供。
（四）贵阳市在全国70个大中城市中的排名情况
2016年贵阳市住宅销售价格运行比较平稳，受其他一些城市价格变动大的影响，贵阳在全国70个大中城市排位变化较大，特别是环比排位，最高是1月份第19位，6月份最低第56位；同比排位比较稳定，总体处于中上游水平6-11月位次有所下降。如图4所示。
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贵阳市与全国70个城市排位情况
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新建商品住宅（位）
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二手住宅（位）
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环比
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同比
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环比
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同比
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1月
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19
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30
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23
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29
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2月
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22
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30
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19
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33
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3月
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35
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34
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28
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34
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4月
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30
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32
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46
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36
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5月
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29
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31
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50
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35
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6月
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56
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36
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35
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33
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7月
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32
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35
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32
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34
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8月
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43
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40
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41
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38
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9月
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43
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39
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42
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39
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10月
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37
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40
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30
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40
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11月
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42
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40
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45
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42
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12月
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23
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39
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46
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46
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图4
（五）去库存成效显现
大部分房地产企业在去库存方面预期乐观，从调研结果看，90%以上的房企对自家的商品住宅销售持乐观态度，商铺的库存量压力较大。2015年年底，贵阳市去库存化周期为16个月，到今年11月底，贵阳市去库存化周期降为13个月，去库存成效显现。根据贵阳市统计局数据资料显示，11月末，贵阳市商品房待售面积276.85万平方米，同比减少19.5%。其中，住宅待售面积144.85万平方米，同比下降27.1%。
二、贵阳市房地产价格影响因素分析
(一) 市场政策宽松稳定，利于房地产市场健康发展。
从去年年初开始，利好政策接连出台。主要政策有：
1．首套房付20%，而之前普遍是30%; 二套房贷款，如果首套房贷款未结清的，首付比例可以降为30%，之前政策底线是40%；
2．银行商业贷款年利率4.9%，信誉好的客户享受9折优惠；公积金贷款利率3.25%；
3．营业税改增值税，纳税人少纳税0.7个百分点;
4.“五改二”政策：满5年免营业税变为满2年免增值税；
5．不动产登记；产权证和土地证“两证合一”。
在这样的背景下，房贷、税收优惠力度大。随着利好政策的不断释放，刺激资本积极涌入。这也是2016年以来影响贵阳市房地产市场价量齐升的主要影响因素。
（二）贵阳市城市特点对购房者有很大吸引力
一是地域优势，贵阳作为省会城市，首位度优势明显；二是价格优势，贵阳目前的房价在全国省会城市中是最低的，具备上涨空间；三是气候优势，贵阳气候宜人，是全国排名靠前的宜居城市；四是交通优势，贵阳高铁线陆续运行，通往外省更方便、更快捷，轻轨即将运行，贵阳BRT公交线已开始试运行，市内交通更加方便；五是自身发展优势，大数据产业、城市商贸业快速发展，城市吸引力进一步提升。这些因素吸引大量置业者。
三、贵阳市房地产市场制约因素分析
（一）配套资源对房地产市场的影响过于明显，楼盘周边的商业、教育配套设施对房价的影响越来越大。近年来贵阳市城市建设快速发展，但城市基础设施、公建配套设施滞后，配套能力服务不足，交通拥堵严重，居民的生活、出行不便，孩子上学困难等问题不断涌现，导致消费者购房意愿下降。
（二）楼盘品质不高。主要表现在：一方面是配套设施不完善，特别在绿化、商业、教育和物业等方面。未来房地产市场发展状况是在“精”不在多，改善型住宅将成为发展方向。另一方面贵阳市普遍销售期房，许多楼盘卖房时都在“画饼”，虽销售人员不断强调楼盘后期配套建设，但置业者心存疑虑，只能选择品牌房，结果贵阳市楼市出现两极分化的现象，精品盘越卖越好，小楼盘越卖越差，库存也较多。
（三）市场因素。许多楼盘建设因拆迁工作不能顺利进行而带来停滞，亟需政府介入；现阶段许多楼盘不支持公积金买房，原因是公积金审核程序慢而导致放款速度滞后3-5月，给房地产市场的流转带来不便和困难。
四、几点建议
（一）注重基础设施建设和政策制定，两手都要硬。
一方面合理规划房地产产品结构和区域结构布局，注重学校、医疗、商业、交通等综合配套均衡发展，保障配套建设进度。另一方面根据常住人口及流入人口情况及预测、经济发展状况以及城市规划等综合因素，因地制宜制定相关政策。两手都要硬，做到合理布局，稳定发展，满足大众和城市建设的需要。
（二）楼盘发展注重客户需求，提高楼盘品质。
当下，贵阳市房地产市场一些高品质、好地段、轻轨房、学区房越卖越好，销量和价格都体现出明显优势。每月的网签销售靠前的都是优质楼盘，二手销售主要集中在学区和配套成熟的区域。因此，关注客户需求，从购房者的角度思考和解决问题，打造高品质楼盘才能获得客户认可。
（三）提高政府服务水平，正确引导舆论。
一方面，政府在拆迁过程中做好服务引导，确保拆迁工作顺利进行；制定公积金发放条款，规范公积金发放流程；另一方面，政府应正确引导舆论。今年以来，受以上海、深圳为首的一线城市和以合肥为首的二线城市房价暴涨影响，市场价格波动频繁，政府应多渠道释疑解惑，合理引导市场预期，避免夸大其词，给大众一注强大的“稳心剂”。同时政府部门应建立权威发布平台，公开房地产市场价量走势情况，促进房地产持续健康发展。
（四）从源头抓起，有效去库存。
一是提高商业土地拿地门槛，合理减少商业土地的供应;
二是适度管制预售，控制楼盘放量速度；
三是地方政府应加快调整产业结构，增强对外来人口的吸纳能力，同时出台优惠政策，刺激市场需求。
四是根据住房市场的现实情况，继续扩大旧城拆迁改造的力度，提高货币化安置比例，利用货币化安置打通保障房与商品房之间的通道，引导拆迁户自购商品房，实现住房存量资源的优化配置。
