“十二五”期间贵阳市房地产价格运行情况分析
“十二五”期间，贵阳市房地产市场经历着冷热交替的变化，从初期的快速发展膨胀期逐渐向现在的缓冲发展平稳期过渡。作为西南内陆城市，贵阳城市化进程仍有较大发展空间，房价尚处于可控范围，商品房价格相对平稳，降低了房价泡沫的风险，为贵阳市房地产市场平稳健康发展奠定了坚实基础。
一、“十二五”期间贵阳市房地产价格运行情况
表一
(一)“十二五”房地产价格指数变动情况。
2011年作为“十二五”开局之年，延续了2010年的上涨态势在上半年保持了较高涨幅，但随着国家调控措施的不断加码，下半年之后涨幅不断收窄，直至2012年全年均以较低涨幅运行。经历2012年一年的探底回升后，2013年成功实现V型反转，新建商品住宅同比涨幅达到“十二五”最高水平。其后，由于超级大盘的接连上马导致房地产市场住宅供应量过大，再加上花果园项目连续三年的热销带来了一定程度的需求断档，库存数据被不断刷新，供过于求的现状抑制贵阳市住宅价格的上涨，尽管从2014年起，政府采取了诸多救市措施，但是住宅价格仍一路走低，至2014年10月止涨为跌，2015年更是全年在100点以下运行，住宅价格指数降至近几年最低水平。“十二五”时期，二手住宅各月指数略高于新建商品住宅，但整体运行情况与新建商品住宅价格走势一致，呈现出一条在新建商品住宅上方运行的相同趋势的折线图。
表二
表三
（二）“十二五”新建商品住宅网签及均价变动情况。
由表二、表三可以看出，在网签备案套数最多的年份依次为2012年、2013年和2011年，而“十二五”期间新建商品住宅均价从低到高排序位于前列的也是这三个年份，原因在于，贵阳市第一个超级大盘“花果园”项目以低价格先期抢占了贵阳市住宅销售的大份额市场，单体项目销售量连年在全国位居首位，其销售情况左右着贵阳市房地产市场的规模和价格，2011-2013这三年正是该项目的热销期，其庞大的销售量和较低的价格在大幅提升网签套数的同时也拉低了贵阳市商品房的销售均价。花果园项目以其传奇式的营销模式激活了整个贵州省的购买力，使得一部分潜在购房者提前入市，在一定程度上透支了贵阳市房地产市场的购买需求，所以在“十二五”后期，随着该项目的收官退市，也带来了楼市成交量的下跌和房屋销售均价的结构性上涨。
“十二五”二手住宅网签及均价变动情况。2011年-2015年，贵阳市二手住宅备案累计40393套，各年度销售二手住宅套数分别为6103套、6130套、9365套、8165套和10630套，除2014年销售量有所下降外，其余年份成交量均比上年增加，“十二五”期间二手住宅成交均价也呈现稳定的逐年递增态势。
表四
（三）“十二五”末房地产库存情况。
截止到2015年12月31日，全市商品房库存量为2311万平方米，其中住房库存1142万平方米，从去化周期上看，商品住房库存量去化周期为17个月，去库存化压力依然较大。
二、贵阳市房地产销售价格影响因素分析及走势判断
作为贵州省省会城市，贵阳是黔中城市群的核心，宜居环境和省内独大的地位，吸引大量的外地客户特别是地州客户购房。未来，随着城市气候优势的不断凸显、交通基础设施的显著改善、创新型产业的异军突起，人口聚集的规模效应有望持续发挥，将为楼市发展提升全新空间。
（一） 得天独厚的气候与生态优势为楼市带来增长点。
2016年1月26日，中国环境监测发布了2015年12月74个城市环境空气质量状况。贵阳市位列第8，在省会城市中排名第4，同时这也是贵阳市在2015年环境空气质量连续5月进入74城市前10名。2015年，贵阳全年环境空气优良天数为340天，优良率达93.2%。而在全国平均气温追平历史最高点的2015年，贵阳夏季平均气温仅21.6℃，凉爽的夏季气候，加上紫外线低、空气清新、海拔适宜、生态环境优良等优势，使贵阳“中国避暑之都”的美誉正被越来越多的国内外游客知晓及深度认可，这也意味着贵阳“候鸟式”购房需求有望迎来较大增长机会。
（二） 交通升级为楼市带来新需求。
2014年以来，随着贵广、沪昆高铁的全面开通，贵州一跃成为重要的区域性交通枢纽，交通便利程度大幅提升，这同样为贵阳房地产行业带来了广阔的发展机遇。根据规划，到2017年，随着贵广、沪昆、渝黔、成贵四条高速铁路全线开通，将形成贵阳至成都、重庆、昆明、长沙2小时，至广州、西安等地4小时，至上海等地6小时，至北京7小时的“快速铁路交通圈”，初步预测到2020年，贵阳市游客接待量有望突破1.9亿人次。根据《贵州省房地产蓝皮书》统计数据显示，2009年以来贵阳外来购房群体占比平均维持在50%左右，今后几年纷至沓来的游客，将进一步为本地房地产市场输入大量的潜在购房群体，对库存消化、房价增长形成稳定支撑。
（三） 产业大发展为楼市积聚新力量。
近几年，贵阳提速加快产业升级换代，大数据、新医药、文化旅游、现代农业、现代服务业等创新型产业不断异军突起，中关村贵阳科技园、贵阳互联网金融特区、贵阳综合保税区等创新平台相继搭建，京东、富士康、戴尔、惠普等行业巨头陆续落户，使贵阳对国外、省外优秀人才的吸引力与日俱增，高层次人才队伍平均每年以50%的速度实现增长，同时大数据及关联企业已超过2000家，行业人才近13万人。贵阳市目前5000元/平方米左右的住宅均价，让贵阳为有志之士成就创业梦想的同时，也成就了他们的安居梦想。“贵漂不贵，机遇无限”，正为贵阳房地产市场注入着新的源源活力。
三、几点建议
（一）多措并举，加速库存去化。加快完善新建楼盘小区的交通、教育、医疗、商业等配套建设，增强对于购房居民的吸引力，消化库存商品房；引导国有大型企业、重大项目建设单位团购商品住房作为职工公寓、集体宿舍或者办公用房；政府主导回购部分适用商品房用作城市棚户区改造安置房进行分流；结合年度住房保障计划，购买符合区位、户型、价格等条件的商品房作为限价商品房、公共租赁房等房源，多措并举消化房屋存量。
（二）政府在制定房地产宏观政策时需要从房地产业长远的发展来考虑，以市场调节为主，避免过度行政干预。根据本市房地产库存情况、常住人口及流动人口数量、经济综合发展状况及城市规划等综合因素，因地制宜，从土地供应、房贷、降低房屋交易成本等方面适度调控把握。
（三）供过于求的楼市现状让购房者越来越理性，从原来的以价格为主，逐步开始关注楼盘的整体品质，楼盘的配套、绿化、服务等软实力成为当今购房者考虑的重要因素。房地产企业也应顺应这种变化，在提高质量、强化服务、提升品牌形象等方面苦练内功，关注购房者实际需要，从客户的角度思考和解决问题，不断提升企业内在素质。
（四）提高城市规划水平，打造建筑精品。在商品房开发建设中增添由外延式扩张向内涵式发展的质量转型升级概念，以长远的文化战略眼光和铸造精品工程的意识，提高建筑的品质和文化底蕴。
（五）简化不动产登记审批手续，缩短受理周期和时长。目前不动产登记处在实施初期，审批手续过于繁琐，受理时限过长，消耗了购房者大量时间精力。因此，简化登记流程，缩短审批时间对于激发住宅交易市场活跃度、保护购房者消费积极性显得尤为必要。
